Договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им недвижимого имущества и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре

Определение ВАС РФ от 01.04.2009 N 3614/09 по делу N А08-2798/2008-10: "...Между сторонами 01.10.2007 заключен договор аренды сроком на 11 месяцев, в соответствии с которым ООО "Блиц" (арендодатель) обязался предоставить ООО "Альба Регия" (арендатору) за плату во временное пользование помещения. По акту приема-передачи ответчик передал указанные помещения истцу. На момент заключения договора аренды от 01.10.2007 указанное здание Торгового Центра введено в эксплуатацию...

ООО "Блиц" 08.05.2008 произведена государственная регистрация права собственности на помещения. Ссылаясь на то, что на момент заключения сторонами договора аренды от 01.10.2007 у ООО "Блиц" отсутствовало зарегистрированное в установленном порядке право собственности на переданные в аренду помещения, следовательно, отсутствовало право распоряжения данными помещениями, в связи с чем сделка, предусматривающая передачу в аренду имущества не являющегося собственностью арендодателя, недействительна, ООО "Альба Регия" обратилось в суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходил из того, что истец фактически пользовался имуществом, которое было создано (построено) ответчиком.

Обстоятельства, на которые ссылается заявитель (отсутствие на момент заключения договора о предоставлении имущества в пользование регистрации права собственности истца на переданные ответчику нежилые помещения) сами по себе не являются основанием для признания между сторонами сделки недействительной..."

Постановление ФАС Московского округа от 25.06.2013 по делу N А40-113362/12-77-1135

"...Из материалов дела следует и установлено судами, что между сторонами заключен договор от 01.01.2012 N 40/1/2011 аренды помещения площадью 40 кв. м, расположенного в Торговом центре по адресу: г. Москва, ул. Рудневка, д. 19.; помещения переданы ответчику (арендатору) в соответствии с актом от 01.01.2012.

В силу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Судами установлено, что право собственности за ООО "Титул" (арендодателем) зарегистрировано не было.

Вместе с тем, апелляционный суд установил, что ООО "Титул" является законным правообладателем завершенного строительством нежилого здания по адресу: г. Москва, ул. Рудневка, д. 19 на основании договора инвестирования от 19.08.2009 N 150 и акта от 18.05.2011 о вступлении в права владения, пользования и распоряжения результатами инвестиционной деятельности.

Поскольку право собственности за истцом не было зарегистрировано суды пришли к выводу о недействительности (ничтожности) вышеназванного договора аренды.

Вместе с тем, в соответствии с правовой позицией, изложенной в пунктах 10, 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в редакции Постановления Пленума от 25.01.2013 N 13, по смыслу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору. С учетом этого договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным на основании статей 168 и 608 ГК РФ. Кроме того, судам необходимо учитывать, что применительно к статье 608 ГК РФ договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества и право которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, также не противоречит положениям статьи 608 ГК РФ и не может быть признан недействительным по названному основанию.

Поэтому выводы судов о недействительности (ничтожности) вышеназванного договора аренды и применение положений статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации являются ошибочными.

Вместе с тем, ошибочные выводы судов не привели к вынесению незаконного судебного акта в части взыскания задолженности в виде арендной платы в размере 487 742 руб. в силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации..."