Согласно пункту 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Необходимость проведения текущего ремонта в арендуемых помещениях после передачи арендатором их арендодателю по истечении срока аренды возникает в случае обнаружения недостатков, которые были зафиксированы в акте возврата. При условии, что таких недостатков не имелось при передаче помещений ответчику в аренду. Поскольку сданные арендатором после аренды помещения имели недостатки, зафиксированные обоими сторонами, то на арендаторе лежит обязанность по проведению текущего ремонта помещений.

Не имеет значения, что сторонами могут быть не согласованы не только необходимость проведения текущего ремонта, но также объем, стоимость и сроки таких работ, а также организация, которая их проведет. Данные обстоятельства не исключают обязанность арендатора вернуть помещения без недостатков. Обязанность арендатора по восстановлению помещения вызваны ухудшением состояния арендованного имущества в период пользования.

В силу пункту 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В договора аренды стороны обычно указывают, что арендатор обязан при прекращении срока действия настоящего договора вернуть арендодателю помещения в том состоянии, в котором он его получил, с учетом естественного износа, перепланировок и неотделимых улучшений, свободное от персонала и имущества арендатора. В случае возврата арендатором помещения арендодателю с повреждениями, не относящимися к нормальному износу, причиненными помещению в результате виновных действий арендатора, и требующими в связи с этим проведения косметического ремонта освобождаемого арендатором помещения, арендатор обязан либо провести косметический ремонт возвращаемого помещения за свой счет силами согласованной с арендодателю организации либо возместить арендодателю расходы на проведение указанного ремонта.

Таким образом, обязанность арендатора по проведению текущего (в том числе косметического ремонта), поддержанию арендованного помещения в исправном состоянии предусмотрена законом, и обычно конкретизируется условиями заключенного договора аренды.

Если выявленные недостатки, возникшие в процессе аренды помещений, были зафиксированы обеими сторонами в акте сдачи помещений, которых на момент передачи арендатору помещений в аренду не имелось, то на арендаторе лежит обязанность вернуть помещения после устранения выявленных недостатков. Арендодатель вправе за свой счет произвести ремонт помещений с возложением расходов на ремонт на арендатора.

Нужно отметить, что невозможность соблюсти установленный срок проведения ремонтных работ в арендуемом помещении, например, в случае одностороннего отказа от договора аренды, не освобождает арендатора от обязанности возместить затраты арендодателя на производство текущего ремонта помещений. Арендодатель при выставлении требования о возмещении расходов на ремонт обязан представить доказательства того, что арендатором не проводились текущие ремонты арендуемого помещения, а также доказательств того, какие конкретно поломки и повреждения были допущены арендатором в арендуемом помещении и на какую сумму, арендодателем не представлено

Между тем нужно учитывать правовую позицию, изложенную в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 N 16646/10, согласно которой собственник помещения не обладает правом возлагать на арендатора обязанность заключать гражданско-правовой договор с третьим лицом, по которому арендатор будет нести бремя содержания общего имущества.

Пунктом 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) предусмотрено несение арендатором расходов на содержание арендованного имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. Согласно статье 210 Гражданского кодекса собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Таким образом, именно собственник нежилого помещения, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества.

Адвокаты по арендным спорам