В силу п. 1 ст. 461 ГК РФ продавец обязан возместить покупателю убытки, причинённые тем, что последний был лишён товара по основаниям, возникшим до исполнения договора купли- продажи, за исключением случаев, когда покупатель знал или должен был знать

Между обществом (покупатель) и муниципальным образованием (продавец) был заключён договор купли-продажи земельного участка. После перечисления покупной цены продавцу общество обратилось в управление Федеральной регистрационной службы (далее – управление) для государственной регистрации перехода права собственности на приобретённый земельный участок. Управление отказало в регистрации, ссылаясь на наличие противоречивых сведений о том, кто является собственником проданного земельного участка. Управление указало, что спорный земельный участок образован в результате раздела и ликвидации земельного участка, право собственности на который зарегистрировано за Российской Федерацией. В судебном процессе по другому делу было установлено, что спорный земельный участок принадлежит на праве собственности Российской Федерации. Ссылаясь на данные обстоятельства, общество обратилось в суд с иском к муниципальному образованию о взыскании суммы уплаченной покупной цены как неосновательного обогащения. 25 Ответчик сослался на истечение срока исковой давности, исчисляемого с момента начала исполнения договора купли-продажи (п. 1 ст. 181 ГК РФ). Суд первой инстанции удовлетворил исковое требование общества, указав, что срок исковой давности по данному требованию начал течь с момента вступления в законную силу решения суда, которым установлено право собственности Российской Федерации на спорный земельный участок. Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении иска, суд апелляционной инстанции исходил из того, что фактически истцом заявлено требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки, и указал на пропуск истцом срока исковой давности. Арбитражный суд округа согласился с выводами суда апелляционной инстанции. Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отменила постановления суда апелляционной инстанции и суда округа по следующим основаниям. При разрешении спора суды с учётом пп. 3, 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» должны были определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы подлежат применению при рассмотрении дела. Заключая договор купли-продажи земельного участка, продавец гарантирует, что передаваемый по договору объект недвижимости свободен от прав третьих лиц (п. 1 ст. 460 ГК РФ). Неисполнение этой обязанности продавцом даёт покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжение договора купли- продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар (п. 2 ст. 460 ГК РФ). Пункт 2 ст. 461 ГК РФ также предусматривает способ защиты прав покупателя в случае изъятия у него имущества третьим лицом по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, в виде возмещения ему продавцом понесённых убытков, если последний не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований. Исходя из характера нарушенного права истца-покупателя земельного участка, а также установленных по делу обстоятельств о наличии права на имущество у другого лица, об отсутствии правовой возможности зарегистрировать переход права собственности на него иск 26 о взыскании убытков, предусмотренный п. 2 ст. 461 ГК РФ, соответствует цели восстановления прав общества. Наступившие у общества реальные убытки составляет уплаченная муниципальному образованию покупная цена. При решении вопроса о начале течения срока исковой давности по этому требованию следует исходить из положений п. 1 ст. 200 ГК РФ, согласно которым течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Таким образом, срок исковой давности по заявленному требованию начинает течь с момента, когда покупатель узнал об отсутствии у ответчика возможности передать право собственности, то есть с принятием решения суда, в котором установлено право собственности Российской Федерации на продаваемый объект недвижимости.

Определение Верховного суда РФ № 306-ЭС14-929

Арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишён возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам. При доказанности оснований гражданско-правовой ответственности сумма арендной платы в качестве упущенной выгоды может быть взыскана арендодателем с лица, действия которого привели к наступлению этих обстоятельств.

Определение Верховного суда РФ № 302-ЭС14-735