В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений

Согласно абзацу второму пункта 3 статьи 308 ГК РФ обязательство может создавать права для третьих лиц в отношении одной или обеих его сторон только в случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон. ГК РФ и иные законы не содержат норм о возникновении на основании договора аренды нежилого помещения обязанности у арендатора по внесению платы за коммунальные услуги перед оказывающим их третьим лицом (исполнителем коммунальных услуг, ресурсоснабжающей организацией).

Обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества (пункт 2 статьи 616 ГК РФ) установлена в отношениях с арендодателем, а не исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, которые не являются стороной договора аренды.

Исполнитель коммунальных услуг (ресурсоснабжающая организация) в отсутствие заключенного с ним договора не имеет возможности осуществлять контроль за тем, какое лицо фактически пользуется нежилым помещением, в том числе на основании договора аренды.

Поэтому в отсутствие договора между арендатором нежилого помещения и исполнителем коммунальных услуг (ресурсоснабжающей организацией), заключенного в соответствии с действующим законодательством и условиями договора аренды, обязанность по оплате таких услуг лежит на собственнике (арендодателе) нежилого помещения.

Как следует из анализа положений пункта 1 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации, капитальный ремонт объектов капитального строительства представляет собой ремонт, при проведении которого затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов.

Вместе с тем суть капитального ремонта раскрывается в действующих в настоящее время в законах и подзаконных нормативных актах. Техническое перевооружение опасных объектов, их реконструкция и капитальный ремонт в силу статей 6 и 8 Федерального закона от 21.07.1997 N 116-ФЗ "О промышленной безопасности опасных производственных объектов" являются самостоятельными видами работ в отношении опасных производственных объектов.

В зависимости от характера спора в предмет доказывания может входить выяснение следующих вопросов: произвел ли арендатор с согласия арендодателя капитальный или текущий ремонт либо им сделаны иные неотделимые улучшения арендованного имущества, каков размер затрат арендатора на производство работа капитального характера. В этих целях суд вправе назначить экспертизу для разрешения тех же вопросов.

В случае, если поставленные перед экспертом вопросы остались невыясненными и необходимость в экспертизе не отпала, то суд обязан назначить повторную экспертизу для разрешения тех же вопросов. С учетом специфики выполненных работ проведение экспертизы невозможно без привлечения специалистов, обладающих специальными познаниями в этой области.

Нарушения, допущенные при проведении экспертизы, могут быть основаниями для отмены решения суда, как вынесенного по неполно исследованным обстоятельствам дела. Если неисследованные обстоятельства имеют существенное значение для правильного разрешения спора, то судебные акты подлежат отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение в суд первой инстанции на основании пункта 3 части 1 статьи 287 АПК РФ - Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 09.06.2015 N Ф07-2849/2015 по делу N А56-11041/2013.

Если работы по модернизации арендуемого помещения являются капитальным ремонтом, то обязанность по производству которого в силу статьи 616 ГК РФ лежит на арендодателе, который обязан возместить арендатору расходы по проведению данных работ. При условии, что произведенные работы привели к улучшению арендуемого имущества, а их результат не является отделимым. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (статья 9 АПК РФ).

Началом течения срока исковой давности по требованию о возмещении неотделимых улучшений является дата прекращения договора аренды, а не период выполнения самих работ, как ошибочно иногда предполагается. Такая позиция обусловлена тем, что право арендатора на возмещение стоимости неотделимых улучшений в силу статьи 623 ГК РФ возникает только после прекращения договорных отношений. (Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 13.01.2016 по делу N А42-3283/2012).