В соответствии с частью 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом

Исходя из правовой позиции, изложенной в п. 21 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 201 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" независимо от того, что в акте приема-передачи арендованного помещения указано на неудовлетворительное состояние помещения само по себе не означает возложение на арендатора бремени несения расходов по устранению данных недостатков и проведению капитального ремонта.

«Истец уклонился от исполнения возложенной на него законом обязанности произвести капитальный ремонт переданного по договору помещения. В силу п. 2 ст. 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Апелляционный суд подтвердил, что по условиям договоров аренды, заключенных сторонами после ноября 2009 г., отсутствовало право истца на возмещение стоимости неотделимых улучшений. Согласно правовой позиции, сформулированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 9785/12 от 25 декабря 2012 г., стоимость произведенных неотделимых улучшений и величина расходов по ремонту, понесенных арендатором с согласия арендодателя, не являются тождественными понятиями.

Истец по настоящему спору обратился с требованиями не о возмещении стоимости неотделимых улучшений в соответствии со ст. 623 ГК РФ, а с требованием о взыскании расходов за произведенный капитальный ремонт в соответствии со ст. 616 ГК РФ. Отклоняя доводы ответчика о пропуске срока исковой давности, суд первой инстанции исходил из того, что истец узнал об отказе ответчика в компенсации затрат по ремонту здания из письма ЗАО "Моспромстрой" от 02.02.2015 г. исх. N 01/ВФ-81.

Апелляционный суд пришел к выводу, что течение срока исковой давности началось с момента прекращения договора аренды - 30.11.2009 г., поэтому требование предъявлено за пределами срока исковой давности в силу ст. ст. 196, 199, 200 ГК РФ. Кассационный суд не соглашается с выводом апелляционного суда, т.к. последующие действия по заключению новых договоров аренды и переписка сторон, в том числе частичная компенсация затрат на проведение ремонтных работ, свидетельствуют, что воля сторон была направлена на создание условий по возмещению стоимости ремонтных работ и отказ от возмещения последовал со стороны арендодателя в феврале 2015 г. после передачи объекта в июле 2014 г. новому арендатору.

Отказывая во взыскании суммы неосновательного обогащения 24 500 000 руб., суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что данная сумма требований связана с переоборудованием чердачного помещения под мансарду. При этом собственник здания согласия на переоборудование чердачного помещения не давал, соответствующей разрешительной документации истцом не представлено» - Постановление Арбитражного суда Московского округа от 17.12.2015 N Ф05-16848/2015 по делу N А40-34031/15

В соответствии с частью 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

«Поскольку доказательства согласования отделочных работ с арендодателем истцом не представлено, требование о взыскании 802 518 руб. 08 коп. правомерно признано апелляционным судом не подлежащим удовлетворению. Согласно статье 410 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

Из материалов дела следует и установлено судами, что ответчик письмом от 28.01.2015 N 7-ЗГ заявил о зачете однородных требований: требований истца о возврате обеспечительного платежа и требования ответчика об уплате арендных платежей и о прекращении на основании статьи 410 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства ответчика по возврату обеспечительного платежа в размере 486 381 руб. зачетом встречного однородного требования. Таким образом, суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу об отказе в удовлетворении требования о взыскании 486 381 руб. долга по возврату обеспечительного платежа» - Постановление Арбитражного суда Московского округа от 16.12.2015 N Ф05-17346/2015 по делу N А40-159832/14