Заключение договора аренды в отношении реконструированного объекта недвижимости до регистрации права собственности на него в ЕГРП не является основанием для признания договора недействительным, если арендатор фактически пользовался имуществом

Постановление ФАС Уральского округа от 20.03.2013 N Ф09-999/13 по делу N А07-6078/12

"...Как установлено судами и следует из материалов дела, согласно свидетельству о государственной регистрации права от 22.01.2007 серии 04АА N 790071 зарегистрировано право собственности общества "Дом Быта" на дом бытовых услуг, пятиэтажный, общей площадью 6015,10 кв. м, инв. номер 2551, литера А, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Салават, бульвар Салавата Юлаева, д. 29а.

На основании выданного администрацией городского округа г. Салават Республики Башкортостан разрешения на строительство от 24.11.2010 N RU 03305000 обществом "Дом Быта" названное здание дома бытовых услуг реконструировано, осуществлено строительство пристроев.

Право собственности общества "Дом Быта" на реконструированное здание дома бытовых услуг общей площадью 7 917,1 кв. м, литеры А, А1, А2, зарегистрировано 27.02.2012, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 04АГ N 554627.

Между обществом "Атайсал" (арендатор) и обществом "ТоргСервис" (субарендатор) 02.10.2010 подписан договор субаренды N 44, согласно условиям которого общество "Атайсал" передало во временное пользование (субаренду) обществу "ТоргСервис" нежилое помещение площадью 208,5 кв. м, расположенное на 1 этаже в пристрое здания дома бытовых услуг по адресу: г. Салават, б. С. Юлаева, д. 29а. Срок действия договора установлен сторонами с 02.10.2010 по 02.09.2011 (п. 2.1 договора субаренды).

Обращаясь в суд с иском о взыскании неосновательного обогащения за пользование спорным помещением, общество "Атайсал" полагало, что договоры аренды от 02.10.2010 N 1/2 и субаренды от 02.10.2010 N 44 являются недействительными (ничтожными), поскольку на момент их подписания реконструированное здание не введено в эксплуатацию и на него не зарегистрировано право собственности.

На основании ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Пунктом 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Судом апелляционной инстанции верно указано, что применительно к положениям ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного (реконструируемого) недвижимого имущества, но еще не зарегистрировало свое право собственности на него, не противоречит положениям указанной нормы и не может быть признан недействительным по названному основанию. Отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, являющегося объектом аренды, в момент передачи этого объекта арендатору само по себе не влечет недействительности договора аренды.

Принимая во внимание, что на момент подписания указанных договоров аренды и субаренды общество "Дом Быта" являлось собственником здания дома бытовых услуг площадью 6015,10 кв. м (литера А), впоследствии также зарегистрировано его право собственности на реконструированное здание дома бытовых услуг общей площадью 7917,1 кв. м (литеры А, А1, А2), суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии оснований считать данные договоры недействительными (ничтожными) в силу положений ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Доля в праве не может быть объектом договора аренды. Постановление ФАС Московского округа от 23.07.2007, 30.07.2007 N КГ-А40/6832-07-П по делу N А40-82631/05-1-451

"...В соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно п. 1.1 предметом спорного договора является земельный участок общей площадью около 3818 кв. м (кадастровый номер 77-09-01021-070), относительно которого устанавливается 14/100 долей в праве пользования вышеуказанным земельным участком, имеющим адресные ориентиры: г. Москва, Ленинградское ш., вл. 34, корп. 2.

Выполняя указания суда кассационной инстанции, суды установили, что объект аренды не соответствует требованиям, установленным ст. 607 ГК РФ, согласно которой в аренду могут передаваться земельные участки и другие обособленные природные объекты, а не доли в праве аренды на них..."