ВС РФ: договор купли-продажи недвижимости должен быть в письменной форме

Верховный Суд РФ указал, что переход права на недвижимость нельзя оформлять при отсутствии письменного договора купли-продажи и доказательств уклонения продавца от регистрации.

Суть спора

Между сторонами возник вопрос о нежилых помещениях, которые приобретались на аукционе. Одна сторона ссылалась на устную договоренность и заявление о получении денег для покупки объекта. Суды нижестоящих инстанций сделали выводы о действительности сделки и удовлетворили требование о регистрации перехода права собственности. Верховный Суд РФ указал на ошибки.

Нет письменного договора - нет основания для регистрации

Для договора купли-продажи недвижимости закон требует письменной формы. В документе должны быть индивидуализирующие признаки объекта, кадастровый номер при наличии, а также цена. Если единый письменный договор не заключался, вывод о действительности сделки купли-продажи не основан на законе. Устное соглашение о приобретении части здания и получение займа на покупку объекта не заменяют письменный договор.

Нотариальное свидетельствование подписи не равно удостоверению фактов

Суды ошибочно расценили нотариальное действие как подтверждение содержания заявления. Нотариус свидетельствует подлинность подписей, а не удостоверяет факты, изложенные в документе. Это различие имеет значение для оценки доказательств.

Заявление может подтверждать заем, а не куплю-продажу

Содержание заявления, где говорилось о получении денег для приобретения здания на аукционе и обязательстве вернуть долг, может свидетельствовать о заемных обязательствах. Такие отношения регулируются нормами ГК РФ о займе. Они не подтверждают заключение договора купли-продажи недвижимости путем составления одного документа.

Регистрация перехода права и уклонение продавца

Если сторона договора купли-продажи недвижимости уклоняется от государственной регистрации перехода права, другая сторона может обратиться в суд с иском о регистрации. Но для этого нужен заключенный договор и доказательства уклонения. В рассматриваемом деле нижестоящая инстанция удовлетворила такое требование без договора и без подтверждения уклонения, что Верховный Суд РФ признал неверным.

Виндикация и запись в реестре

Собственник вправе истребовать имущество из чужого незаконного владения. Однако права на недвижимость, подлежащие регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения записи в государственный реестр. Зарегистрированное право оспаривается только в судебном порядке. Лицо, указанное в реестре как правообладатель, считается таковым до внесения иной записи. Виндикационный иск к лицу, у которого имущество фактически отсутствует на момент рассмотрения дела, не может быть удовлетворен.

Значение для практики

Определение подчеркивает: регистрация перехода права собственности на нежилое помещение невозможна без письменного договора купли-продажи. Нотариальное свидетельствование подписи не подтверждает содержание заявления. Заемные отношения не подменяют сделку с недвижимостью. Суд должен проверять наличие договора, доказательства уклонения продавца и фактическое владение имуществом.

Определение ВС РФ по делу № 20-КГ26-12-К5 от 08.09.2026

Адвокат по недвижимости и спорам разъяснит все спорные вопросы, поможет зарегистрировать право собственности, оспорить сделку и грамотно защитить ваши интересы в суде. Юридическая помощь по трудовым вопросам