ВС РФ: порядок пользования общим имуществом: почему несогласие одного собственника не меняет ситуацию

Две компании владели нежилыми помещениями в одном здании. Общество с согласия компании разместило на фасаде, примыкающем к помещениям компании, вывески своих арендаторов. Это продолжалось длительное время. Затем компания решила, что эта часть фасада нужна ей самой, отказалась от прежней договорённости и потребовала демонтировать вывески. Получив отказ, компания обратилась в арбитражный суд.

Суд первой инстанции и апелляция отказали в иске. Кассация отменила их решение и направила дело на новое рассмотрение. Однако Верховный Суд РФ встал на сторону нижестоящих судов: постановление кассации отменено, решение первой инстанции и апелляции оставлено в силе.

Почему суд отказал в демонтаже вывесок?

Ключевой аргумент - фактически сложившийся порядок пользования общим имуществом. Суды установили, что вывески размещены не произвольно, а в рамках исторически сложившегося порядка, который длительное время реализовывался всеми собственниками, включая саму компанию. Компания не возражала против размещения вывесок и своим поведением подтверждала согласие с таким использованием фасада.

Верховный Суд РФ подчеркнул: само по себе последующее несогласие одного сособственника не может рассматриваться изолированно, без оценки его предшествующего поведения и правомерных ожиданий других участников. Иное позволило бы одному собственнику произвольно разрушать сложившийся баланс интересов.

Кроме того, суды учли нуждаемость ответчика в использовании фасада с учётом конструктивных особенностей здания и реальную возможность совместного пользования с соблюдением баланса интересов. Порядок размещения вывесок также подчиняется специальному публично-правовому регулированию, установленному законодательством субъекта РФ.

Какие выводы для собственников и арбитражных юристов?

• Сложившийся порядок имеет значение. Если вы долго пользовались общим имуществом определённым образом и другие собственники не возражали, это может защитить вас в суде.
• Молчание - тоже поведение. Длительное отсутствие возражений со стороны сособственника может быть воспринято как согласие и создать правомерные ожидания у других участников.
• Несогласие не решает всё. Одно лишь последующее заявление о несогласии не является безусловным основанием для изменения порядка пользования через суд.
• Суд оценивает баланс интересов. Учитываются фактический порядок, нуждаемость каждого собственника и реальная возможность совместного пользования.
• Публичные правила тоже важны. Размещение вывесок может регулироваться региональным законодательством, что также учитывается судом.

Чем помогает адвокат по спорам о недвижимости?

Помощь адвоката по арбитражным делам в таких спорах включает:

• анализ сложившегося порядка пользования общим имуществом;
• сбор доказательств длительного использования и отсутствия возражений;
• подготовку позиции о правомерных ожиданиях и балансе интересов;
• защиту в суде первой, апелляционной и кассационной инстанций;

Определение Верховного Суда РФ № 305-ЭС25-13294 подтверждает: несогласие одного сособственника с порядком использования общего имущества, который сложился и длительное время соблюдался, не является безусловным основанием для его изменения судом. Суды оценивают фактический порядок, поведение сторон и правомерные ожидания участников.

Помощь адвоката по арбитражным делам позволяет защитить сложившийся порядок и избежать произвольного вмешательства. Пантюшов и партнеры - адвокаты по спорам о недвижимости и арбитражным делам с опытом успешных дел.