ВС РФ: ничтожность сделки с недвижимостью: как взыскать убытки с продавца, если его право собственности отменено

Почему сделка с объектом недвижимости признается ничтожной? Согласно пункту 2 статьи 168 Гражданского кодекса РФ, сделка, нарушающая требования закона и посягающая на публичные интересы или права третьих лиц, является ничтожной. В рассматриваемой судебной практике судом прямо указано, что сделки по оформлению прав на спорный объект недвижимости ничтожны, так как нарушают не только нормы законодательства, но и права и интересы иных лиц.

Главная проблема: суды нижестоящих инстанций часто ошибаются Как следует из материалов дела, при отказе в иске суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что покупатель «не проявил должную осмотрительность». Однако Верховный Суд РФ указал, что такие выводы являются ошибочными, так как судами не были учтены ключевые обстоятельства и нормы материального права.

В силу статьи 8.1 Гражданского кодекса РФ государственная регистрация прав строится на принципах проверки законности оснований, публичности и достоверности государственного реестра.

Покупатель приобрел объект у продавца, право собственности которого было зарегистрировано в установленном законом порядке в уполномоченном органе. В соответствии с пунктом 2 статьи 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр.

Согласно разъяснениям, данным в абзаце первом пункта 52 Постановления Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010, государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Покупатель не обязан проверять историю возникновения титула продавца глубже записи в ЕГРН, если реестр не содержит возражений.

Вывод: Если продавец был собственником по данным Росреестра, покупатель считается добросовестным, даже если «первоначальная» сделка по оформлению прав продавца позже признана ничтожной.

Пункты 3 и 4 статьи 1 Гражданского кодекса РФ устанавливают императивное правило: при установлении, осуществлении и защите гражданских прав участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно, и никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В данном деле покупатель руководствовался данными, внесенными продавцом в ЕГРН. Продавец не уведомил покупателя о наличии обременений или особого статуса территории. Суды нижестоящих инстанций ошибочно не учли, что добросовестность покупателя презюмируется, пока не доказано иное.

Поскольку судом установлена ничтожность сделки, на основании которой продавец изначально получил права на объект, то проданный им товар имел юридический дефект. Материалами дела подтверждено, что покупатель передал продавцу денежные средства в полном объеме согласно условиям договора. Эти денежные средства являются его реальным ущербом (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

Важный правовой механизм: Ничтожность сделки лишь констатирует изначальную незаконность соглашения. Однако сам факт ничтожности не освобождает продавца от обязанности возместить убытки. Механизм возмещения убытков восстанавливает финансовый баланс, существовавший до вступления сторон в сделку. Истец имеет право на полное возмещение убытков, поскольку лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере (пункт 1 статьи 15 ГК РФ).

Определение ВС РФ № 18-КГ26-60-К4 от 14.07.2026