ВС РФ: выплата возмещения дольщику, опоздавшему с включением в реестр

Ключевые выводы из Определения ВС РФ № 309-ЭС21-20369 (8) от 27.04.2026 для граждан, чьи требования не были учтены при решении о достройке дома.

Когда застройщик признаётся банкротом, перед гражданами – участниками долевого строительства встаёт мучительный выбор: ждать достройки силами Фонда или получать денежную компенсацию. Однако судьба тех, кто по каким-то причинам не успел своевременно заявить свои требования к застройщику для включения в реестр, остаётся не до конца понятной большинству людей. Многим кажется несправедливым, что они получают от федерального фонда сумму, существенно меньшую рыночной цены квартиры. Но закон и судебная практика, как показывает свежее Определение Верховного Суда, проводят жёсткую границу: опоздавшие кредиторы могут рассчитывать только на денежное возмещение по специальной методике, а разница с договорной стоимостью ложится на несостоятельного застройщика.

Почему при принятии решения о достройке дома важен реестр требований

Когда федеральный и региональный фонды принимают ключевое решение – финансировать завершение строительства проблемного дома или выплачивать компенсации, – они опираются на доступные данные о состоянии объекта и объёме обязательств. В расчёт берутся:

количество участников строительства, включённых в реестр требований кредиторов;

права залоговых кредиторов;

число свободных помещений, которые могут быть проданы для покрытия расходов.

Именно эти данные определяют, будет ли дом достраиваться или граждане получат деньги. Требования, не попавшие в реестр на момент принятия такого решения, объективно не могут быть учтены в плане достройки.

Что закон говорит о защите прав «опоздавших» дольщиков

Законодательство о банкротстве старается найти баланс: защитить права гражданина, не предъявившего требования вовремя, но при этом не парализовать достройку дома, которая уже начата для сотен других семей. Иначе восстановление прав одного человека поставило бы под удар жилищные права большинства добросовестных участников, успевших заявить о своих притязаниях в установленный срок.

Поэтому для тех, чьи требования были включены в реестр уже после принятия решения о завершении строительства, закон устанавливает иное правовое последствие — только денежное возмещение (выплату), но не передачу квартиры в натуре.

Правовое обоснование: пункт 15 статьи 201.4 Закона о банкротстве

Этот механизм прямо закреплён в пункте 15 статьи 201.4 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)». Участник строительства, чьё требование включено в реестр требований кредиторов должника-застройщика после принятия решения о финансировании мероприятий по завершению строительства, вправе претендовать на получение от федерального фонда денежной компенсации, размер которой определён статьёй 13 Закона № 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий»».

В свою очередь, порядок расчёта этой выплаты отнесён к ведению Правительства РФ. Постановлением Правительства № 1233 утверждена Методика расчёта размера возмещения гражданам – участникам строительства, имеющим требования о передаче жилых помещений в многоквартирном доме.

Как рассчитывается возмещение: не рыночная стоимость, а оценка на стадии незавершённого строительства

Методика базируется на оценке стоимости жилого помещения, которое находится в объекте незавершённого строительства на той же стадии строительства, на которой находился дом должника на день открытия конкурсного производства. Оценка проводится привлечённым федеральным фондом оценщиком и привязывается ко дню принятия фондом решения о финансировании (но не ранее чем за 6 месяцев до этого дня).

Именно поэтому выплата, как правило, оказывается существенно ниже текущей рыночной цены готовой квартиры, а также ниже того денежного эквивалента, который застройщик обязался предоставить по договору. Разница может быть весьма ощутимой, что вызывает закономерное негодование граждан.